浅谈房地产开发项目不同阶段的纳税筹划
  • 发表时间:2020-09-04 12:27:29
房地产行业作为我国经济发展的加速剂,有重要的支撑作用。因此,在当前金融与行业市场环境中,维持房地产开发企业的平稳发展,也是在推动我国经济发展前行。面对高额的税务成本负担,纳税筹划是解决问题的有效途径之一。而随着近几年我国的税收环境越来越完善、规范与严格,房地产开发各阶段纳税筹划的难度也随之提高。如何做房地产开发项目纳税筹划?
一、决策阶段纳税筹划探析
1、从公司组织形式切入
子公司具有独立法人资格,分公司不具有独立法人资格。子公司独立核算与申报清缴,而分公司可以调节盈亏,合理减轻企业所得税的负担。两者之间较大的区别在于弥补以前年度的亏损上的差异。在纳税筹划中选择怎样的公司形式,主要考虑的是房地产开发的涉税风险、公司以前年度的亏损额以及亏损时间等,要以长远的眼光考虑。
2、从开发方式切入
具体地开发方式有自建自销、自建代销、合作开发等,如果获得土地使用权的一方选择自建自销的方式,涉及的税种包括增值税、契税、土地增值税等,整体上税负较重,但如果开发过程中能够寻找到有一定资金实力的合作方出资合建,那么就能以土地使用权作为投资,这样一来只需要按照销售额缴纳增值税,在一定程度上可以达到降税的目的。
二、建设阶段纳税筹划探析
1、从筹资方式切入
资金流的稳定是开发顺利的基本保障,不同方式下的筹资成本也较大差异,如果资本结构合理优化,能够降低税负。比如,以债权方式进行筹资,按照现行的税收规定,在此过程中产生的利息费用,可以在计算企业所得税、土地增值税前扣除,但债权筹资财务风险较高。
2、从利息费用切入
土地增值税是房产开发中比较重要的税种之一,很多纳税筹划方案都是以此为起点开展的,利息费用就是其中一个。对于房地产开发而言,想要在利息费用方面获得更高的降税效果,就要把握好这一规定《土地增值税暂行条例实施细则》相关规定,在两者中作对比和分析。
三、销售阶段纳税筹划探析
1、从定价策略切入
在这一阶段以定价策略为切入进行纳税筹划,首先需要注意的是免税临界点以及各个适用税率临界点的计算,避免因为价格提高一点,适用税率出现越级提高的现象,这样一来成本可能远高于收益,与收益不成配比,得不偿失;其次,是要考虑在不影响税率的情况下,尽可能的提高售价,来增加收益。
1、从促销方式切入
房地产销售竞争激烈,各种促销手段不断出现,不同促销手段涉及的税不一样,故合理筹划促销手段也是较好的纳税筹划方式,比如“购房赠礼”等促销手段中,将礼品作为房屋的配套与房屋一起作价出售,整体售价不变,也就不需要就礼品部分缴纳增值税了。不过,这种筹划方案存在一定的涉税风险,并且对做账也提出了更高的要求。
四、清算阶段纳税筹划探析
1、合理掌握土地增值税清算的时点。
2、是结合三分法(或各地具体的清算要求)对开发业态进行梳理,合理划分成本核算对象,结合定价策略,有条件的可做土地增值税预清算,确保各类业态都具有合理的增值率,使税负最优。
3、是提前预计土地增值税清算当年的实际情况及清算后年度销售房产的情况,并结合房地产项目确认收入的时间以及公司其他财税安排(如其他大额费用的发生),合理对所得税汇算金额进行预计,确保企业整体税负最优。